УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
29 февраля 2012 года | № Т - 06/2012 | г. Калининград |
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьёй 18.1 Закона о защите конкуренции (далее – Комиссия) в составе:
председателя комиссии: О.А. Бобровой – руководителя Калининградского УФАС России;
членов комиссии:
К.А. Кучушева – заместителя руководителя – начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.С. Егоровой – заместителя начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.Н. Гарькиной – старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
С.А. Ергичева - старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
с участием представителей:
- ООО «ВестИнвестСтрой» - Басовой К.В., Озерова А.С.;
- комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - Румянцева С.В., Маштакова В.А.;
- ООО «Промавтоматика» - Кондаковой Т.Л.,
рассмотрев жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» (далее также – Заявитель) на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее также - Аукцион), в соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции)
УСТАНОВИЛА:
В Калининградское УФАС России 29 февраля 2012 года поступила жалоба ООО «ВестИнвестСтрой» на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
1. По мнению заявителя указанные торги проводятся организатором торгов с нарушениями порядка организации проведения торгов, установленного действующим законодательством, в том числе:
1) занижена оценка рыночной стоимости объекта;
2) решением конкурсной комиссии заявки трех участников отклонены в связи с тем, что разработанные участниками аукциона документы с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории не соответствуют правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. При этом в п. 11 уведомления о проведении аукциона указано, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». Таким образом, в связи с тем, что на данный участок уже была раннее разработана проектная документация, то выставляться он должен был сразу размежеванным под конкретные объекты. ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428, но заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе;
3) изначально условия аукциона содержали пункт об обязанности победителя аукциона передать участок в залог городу до того момента пока победитель аукциона не построит и не передаст в собственность города всю инфраструктуру построенную на участке. 17 января 2012 года в условия аукциона были внесены изменения, согласно которым победитель вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды.
2. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает доводы ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованными по следующим основаниям.
2.1. В соответствии с положениями п. 1 ст. 30.2, п.п. 1, 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ предметом оспариваемого аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не земельный участок площадью 937 гектаров. Соответственно 19,8 млн. рублей — это рыночная оценка начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства). Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определена в полном соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии со ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. «в» п. 18 указанного Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе сведения об обременениях, связанных с объектом оценки. Таким образом, использование оценщиком информации об обременениях объекта оценки, равно как и отражение такой информации в отчете об оценке, является обязательным ввиду наличия соответствующих требований правовых актов в области оценочной деятельности. Таким образом, рыночная оценка начальной цены права на заключение договоров аренды земельного участка № 39:15:000000:2428 для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена с учетом обязанностей победителя аукциона по проведению работ по обустройству территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 объектов электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инженерной инфраструктуры, а также дорог, улиц, проездов, площадей, мостов и иных объектов благоустройства территорий общего пользования в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 в установленный срок, а также с учетом обязанностей по безвозмездной передаче указанного имущества в муниципальную собственность, а также с учетом запрета на использование для строительства 29 частей охранных зон земельного участка № 39:15:000000:2428 общей площадью 84, 6022 га. С учетом изложенного, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает, что рыночная оценка начальной цены права на на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства определена правильно в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
2.2. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования, т. е. должны быть выполнены в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 № 146, а также должны соответствовать действующим СНИП, СП и СанПин, в которых содержатся нормативы градостроительного проектирования.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Балтийская звезда», содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный, а также содержатся предложения по размещению очистных сооружений в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является грубым нарушением нормативов градостроительного проектирования.
ООО «ВестИнвестСтрой» в составе заявки на участие в аукционе представило документы, содержащие Проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, что является нарушением требований, установленных п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ и нарушением условий проведения аукциона, указанных в Информационном сообщении.
Органами местного самоуправления городского округа «Город Калининград» не принималось ни одного нормативно-правового акта об установлении либо утверждении границ Северо-западного жилого района в городе Калининграде, из которого бы следовало, что границы земельного участка № 39:15:000000:2428 совпадают с границами этого района.
Состав проекта планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленного в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не соответствует требованиям, установленным ст. 42 Градостроительного кодекса РФ по содержанию графической и текстовой части.
ООО «ВестИнвестСтрой» разработало проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде без соответствующего разрешения администрации городского округа «Город Калининград» с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ к составу и содержанию проекта планировки.
ООО «ВестИнвестСтрой» не представило документы, необходимые для участия в аукционе, а именно документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 и было правомерно отстранено от участия в аукционе на основании п. 2, 5 статьи 38.2 и п. 17 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
2.3 Земельный участок № 39:15:000000:2428 не входил в границы территории, по которой уже разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории.
2.4 Победитель аукциона в любом случае обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства.
3. Правительством Калининградской области в письме от 16.02.2012 года указано следующее. Площадь земельного участка, выставленного на аукцион, составляет 9671462 кв.м. С начальной ценой выкупа права аренды 19,8 млн.рублей, а цена сделки составила 21,6 млн.рублей, что является явно заниженной оценкой рыночной стоимости объекта. Кроме того, вышеуказанный участок ранее вошел в границы территории, по которой уже были ранее разработаны проект планировки территории и проект межевания территории. Заказывала данные проекты мэрия города Калининграда в организации «Никор-проект». Таким образом, сначала проект планировки был выполнен за бюджетные средства, а затем победитель выполнит ту же работу еще раз. В информационном сообщении о проведении аукциона от 22.12.2011 года содержался п. 16 об обязанности победителя аукциона передать участок в залог (залогодержатель — администрация городского округа «город Калининград») на земельный участок под комплексное освоение в целях жилищного строительства, залог права на земельные участки, образованные в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, до передачи безвозмездно в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры. Однако, в информационном сообщении от 17.01.2012 года в условия аукциона были внесены изменения, по которым победитель уже не передает участок в залог, а вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона. Таким образом, получается, что вместо строительства объектов инженерной инфраструктуры на миллиарды рублей, победитель вносит банковскую гарантию на 21,6 млн. рублей.
4. ООО «Промавтоматика» даны пояснения о том, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» являются ошибочными и основаны на неверном толковании действующего законодательства.
5. В результате рассмотрения жалобы Комиссией установлено следующее.
5.1. В ходе проведения заседания представителями ООО «ВестИнвестСтрой» были сняты ранее указанные в жалобах (исх.№ 97 от 08.02.2012 года и исх. № 100 от 27.02.2012 года) претензии о нарушении процедуры проведения аукциона, занижении цены аукциона и уточнены основания жалобы. Заявитель указывает, что пунктом 11 уведомления о проведении аукциона установлено, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Таким образом, участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 и заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе.
5.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентированы ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, в силу которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса. Согласно ст. 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 с учетом положений ст. 38.2 Земельного кодекса РФ. Одной из особенностей проведения аукциона является обязанность заявителей предоставлять для участия в аукционе документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса, а также согласно ч. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, п.п. 6 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан разработать проект планировки и проект межевания территории в границах указанного участка. Предложение по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. Проект планировки и проект межевания территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования, требованиям Градостроительного кодекса. В соответствии с п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Составление предложения по планировке, межеванию и застройке территории не требует принятия органом местного самоуправления специального решения.
Согласно информационному сообщению о проведении аукциона для участия в аукционе участники в соответствии с требованиями, установленными п. 12 ст. 38.1 и п.5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ, представляют в установленный в информационном сообщении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка; 4) документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
Изучив материалы аукциона и заявки участников Комиссия считает, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» о том, что представленный в составе заявки проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде отвечает по своему содержанию требованию предоставления документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования не нашли своего подтверждения. Так, приложенный Заявителем к заявке на участие в аукционе документ - проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде - выполнен без учета данных о конкретном земельном участке. Данный документ не содержит какого-либо указания на земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:2428, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона. Таким образом, в составе заявки Заявителем не представлены какие-либо предложения относительно земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленный в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не содержит предложения по межеванию территории. Кроме того, в силу п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Администрация городского округа «Город Калининград» не принимала решения, в соответствии с которым ООО «ВестИнвестСтрой» имеет право разрабатывать проект планировки ни в границах северо-западного жилого района, ни в границах земельного участка под кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Утверждение ООО «ВестИнвестСТрой» о том, что земельный участок под кадастровым номером 39:15:000000:2428 входит в границы территории северо-западного жилого района города Калининграда не может быть принят во внимание комиссии, т.к. такие сведения отсутствуют в составе заявки.
Основания, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе, определены п. 17 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, к числу которых отнесено непредставление определенных п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений.
В соответствии с п.п. «б» п. 15 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» претендент не допускается к участию в торгах в случае представления не всех документов в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ. Непредставление заинтересованным лицом документов, предусмотренных п. 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ, является основанием, по которому заявитель не допускается к участию в аукционе.
Оценивая полученные сведения и информацию, Комиссия приходит к выводу о том, что со стороны ООО «ВестИнвестСтрой» имело место невыполнение требований п. 5 ст. 28.2 Земельного кодекса, требований к составу заявки в соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона, в связи с чем заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была обоснованно не допущена к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
5.3. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.
В результате анализа заявок ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» установлено, что содержащиеся в составе заявок предложения по планировке, межеванию и застройке не соответствуют Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением Окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, и нормативам градостроительного проектирования.
Комиссия считает обоснованными доводы комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о том, что в предложениях ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, а в предложениях ООО «Балтийская звезда» содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный. Кроме того ООО «Балтийская звезда» предлагает разместить очистные сооружения в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является нарушением нормативов градостроительного проектирования.
Таким образом, ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» не представили установленные п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройки территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе и, соответственно, были обоснованно не допущены к участию в аукционе.
5.4. В соответствии с ч. 7. ст. 38.1 Земельного кодекса продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно составленному ООО «Балтюрэкспертиза» отчету по определению рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства в пос. Совхозном в центральном районе г. Калининграда, определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». В соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
ООО «ВестИнвестСтрой» имело право знакомиться с информационным сообщением о проведении аукциона, в том числе с документами на основании которых определен размер начальной цены предмета аукциона.
В соответствии с п. 5 ч. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы). Согласно п. 5 информационного сообщения о проведении аукциона установлена начальная цена выкупа права аренды земельного участка — 19 800 000 рублей.
Таким образом, Комиссией не установлено нарушение порядка проведения аукциона в части, касающейся определения начальной цены аукциона
5.5. В соответствии с п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Согласно п. 16 информационного сообщения способом обеспечения обязательств по соблюдению максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также соблюдению максимального срока осуществления жилищного и иного строительства — банковская гарантия на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, которая предоставляется победителем аукциона до подписания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Победитель аукциона обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства, не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах Комиссия УФАС приходит к выводу о том, доводы жалобы ООО «ВестИнвестСтрой» не нашли своего подтверждения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия
РЕШИЛА:
Признать жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованной.
Председатель комиссии О.А. Боброва
Члены комиссии К.А. Кучушев
Н.С. Егорова
Н.Н. Гарькина
С.А. Ергичев
Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.
stdClass Object
(
[vid] => 7308
[uid] => 5
[title] => РЕШЕНИЕ № Т - 06/2012 о признании жалобы ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованной
[log] =>
[status] => 1
[comment] => 1
[promote] => 0
[sticky] => 0
[nid] => 7308
[type] => solution
[language] => ru
[created] => 1333984784
[changed] => 1370518299
[tnid] => 0
[translate] => 0
[revision_timestamp] => 1370518299
[revision_uid] => 0
[body] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[value] =>
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
29 февраля 2012 года | № Т - 06/2012 | г. Калининград |
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьёй 18.1 Закона о защите конкуренции (далее – Комиссия) в составе:
председателя комиссии: О.А. Бобровой – руководителя Калининградского УФАС России;
членов комиссии:
К.А. Кучушева – заместителя руководителя – начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.С. Егоровой – заместителя начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.Н. Гарькиной – старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
С.А. Ергичева - старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
с участием представителей:
- ООО «ВестИнвестСтрой» - Басовой К.В., Озерова А.С.;
- комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - Румянцева С.В., Маштакова В.А.;
- ООО «Промавтоматика» - Кондаковой Т.Л.,
рассмотрев жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» (далее также – Заявитель) на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее также - Аукцион), в соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции)
УСТАНОВИЛА:
В Калининградское УФАС России 29 февраля 2012 года поступила жалоба ООО «ВестИнвестСтрой» на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
1. По мнению заявителя указанные торги проводятся организатором торгов с нарушениями порядка организации проведения торгов, установленного действующим законодательством, в том числе:
1) занижена оценка рыночной стоимости объекта;
2) решением конкурсной комиссии заявки трех участников отклонены в связи с тем, что разработанные участниками аукциона документы с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории не соответствуют правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. При этом в п. 11 уведомления о проведении аукциона указано, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». Таким образом, в связи с тем, что на данный участок уже была раннее разработана проектная документация, то выставляться он должен был сразу размежеванным под конкретные объекты. ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428, но заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе;
3) изначально условия аукциона содержали пункт об обязанности победителя аукциона передать участок в залог городу до того момента пока победитель аукциона не построит и не передаст в собственность города всю инфраструктуру построенную на участке. 17 января 2012 года в условия аукциона были внесены изменения, согласно которым победитель вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды.
2. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает доводы ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованными по следующим основаниям.
2.1. В соответствии с положениями п. 1 ст. 30.2, п.п. 1, 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ предметом оспариваемого аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не земельный участок площадью 937 гектаров. Соответственно 19,8 млн. рублей — это рыночная оценка начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства). Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определена в полном соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии со ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. «в» п. 18 указанного Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе сведения об обременениях, связанных с объектом оценки. Таким образом, использование оценщиком информации об обременениях объекта оценки, равно как и отражение такой информации в отчете об оценке, является обязательным ввиду наличия соответствующих требований правовых актов в области оценочной деятельности. Таким образом, рыночная оценка начальной цены права на заключение договоров аренды земельного участка № 39:15:000000:2428 для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена с учетом обязанностей победителя аукциона по проведению работ по обустройству территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 объектов электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инженерной инфраструктуры, а также дорог, улиц, проездов, площадей, мостов и иных объектов благоустройства территорий общего пользования в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 в установленный срок, а также с учетом обязанностей по безвозмездной передаче указанного имущества в муниципальную собственность, а также с учетом запрета на использование для строительства 29 частей охранных зон земельного участка № 39:15:000000:2428 общей площадью 84, 6022 га. С учетом изложенного, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает, что рыночная оценка начальной цены права на на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства определена правильно в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
2.2. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования, т. е. должны быть выполнены в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 № 146, а также должны соответствовать действующим СНИП, СП и СанПин, в которых содержатся нормативы градостроительного проектирования.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Балтийская звезда», содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный, а также содержатся предложения по размещению очистных сооружений в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является грубым нарушением нормативов градостроительного проектирования.
ООО «ВестИнвестСтрой» в составе заявки на участие в аукционе представило документы, содержащие Проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, что является нарушением требований, установленных п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ и нарушением условий проведения аукциона, указанных в Информационном сообщении.
Органами местного самоуправления городского округа «Город Калининград» не принималось ни одного нормативно-правового акта об установлении либо утверждении границ Северо-западного жилого района в городе Калининграде, из которого бы следовало, что границы земельного участка № 39:15:000000:2428 совпадают с границами этого района.
Состав проекта планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленного в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не соответствует требованиям, установленным ст. 42 Градостроительного кодекса РФ по содержанию графической и текстовой части.
ООО «ВестИнвестСтрой» разработало проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде без соответствующего разрешения администрации городского округа «Город Калининград» с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ к составу и содержанию проекта планировки.
ООО «ВестИнвестСтрой» не представило документы, необходимые для участия в аукционе, а именно документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 и было правомерно отстранено от участия в аукционе на основании п. 2, 5 статьи 38.2 и п. 17 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
2.3 Земельный участок № 39:15:000000:2428 не входил в границы территории, по которой уже разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории.
2.4 Победитель аукциона в любом случае обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства.
3. Правительством Калининградской области в письме от 16.02.2012 года указано следующее. Площадь земельного участка, выставленного на аукцион, составляет 9671462 кв.м. С начальной ценой выкупа права аренды 19,8 млн.рублей, а цена сделки составила 21,6 млн.рублей, что является явно заниженной оценкой рыночной стоимости объекта. Кроме того, вышеуказанный участок ранее вошел в границы территории, по которой уже были ранее разработаны проект планировки территории и проект межевания территории. Заказывала данные проекты мэрия города Калининграда в организации «Никор-проект». Таким образом, сначала проект планировки был выполнен за бюджетные средства, а затем победитель выполнит ту же работу еще раз. В информационном сообщении о проведении аукциона от 22.12.2011 года содержался п. 16 об обязанности победителя аукциона передать участок в залог (залогодержатель — администрация городского округа «город Калининград») на земельный участок под комплексное освоение в целях жилищного строительства, залог права на земельные участки, образованные в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, до передачи безвозмездно в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры. Однако, в информационном сообщении от 17.01.2012 года в условия аукциона были внесены изменения, по которым победитель уже не передает участок в залог, а вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона. Таким образом, получается, что вместо строительства объектов инженерной инфраструктуры на миллиарды рублей, победитель вносит банковскую гарантию на 21,6 млн. рублей.
4. ООО «Промавтоматика» даны пояснения о том, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» являются ошибочными и основаны на неверном толковании действующего законодательства.
5. В результате рассмотрения жалобы Комиссией установлено следующее.
5.1. В ходе проведения заседания представителями ООО «ВестИнвестСтрой» были сняты ранее указанные в жалобах (исх.№ 97 от 08.02.2012 года и исх. № 100 от 27.02.2012 года) претензии о нарушении процедуры проведения аукциона, занижении цены аукциона и уточнены основания жалобы. Заявитель указывает, что пунктом 11 уведомления о проведении аукциона установлено, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Таким образом, участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 и заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе.
5.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентированы ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, в силу которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса. Согласно ст. 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 с учетом положений ст. 38.2 Земельного кодекса РФ. Одной из особенностей проведения аукциона является обязанность заявителей предоставлять для участия в аукционе документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса, а также согласно ч. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, п.п. 6 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан разработать проект планировки и проект межевания территории в границах указанного участка. Предложение по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. Проект планировки и проект межевания территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования, требованиям Градостроительного кодекса. В соответствии с п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Составление предложения по планировке, межеванию и застройке территории не требует принятия органом местного самоуправления специального решения.
Согласно информационному сообщению о проведении аукциона для участия в аукционе участники в соответствии с требованиями, установленными п. 12 ст. 38.1 и п.5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ, представляют в установленный в информационном сообщении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка; 4) документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
Изучив материалы аукциона и заявки участников Комиссия считает, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» о том, что представленный в составе заявки проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде отвечает по своему содержанию требованию предоставления документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования не нашли своего подтверждения. Так, приложенный Заявителем к заявке на участие в аукционе документ - проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде - выполнен без учета данных о конкретном земельном участке. Данный документ не содержит какого-либо указания на земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:2428, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона. Таким образом, в составе заявки Заявителем не представлены какие-либо предложения относительно земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленный в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не содержит предложения по межеванию территории. Кроме того, в силу п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Администрация городского округа «Город Калининград» не принимала решения, в соответствии с которым ООО «ВестИнвестСтрой» имеет право разрабатывать проект планировки ни в границах северо-западного жилого района, ни в границах земельного участка под кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Утверждение ООО «ВестИнвестСТрой» о том, что земельный участок под кадастровым номером 39:15:000000:2428 входит в границы территории северо-западного жилого района города Калининграда не может быть принят во внимание комиссии, т.к. такие сведения отсутствуют в составе заявки.
Основания, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе, определены п. 17 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, к числу которых отнесено непредставление определенных п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений.
В соответствии с п.п. «б» п. 15 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» претендент не допускается к участию в торгах в случае представления не всех документов в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ. Непредставление заинтересованным лицом документов, предусмотренных п. 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ, является основанием, по которому заявитель не допускается к участию в аукционе.
Оценивая полученные сведения и информацию, Комиссия приходит к выводу о том, что со стороны ООО «ВестИнвестСтрой» имело место невыполнение требований п. 5 ст. 28.2 Земельного кодекса, требований к составу заявки в соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона, в связи с чем заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была обоснованно не допущена к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
5.3. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.
В результате анализа заявок ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» установлено, что содержащиеся в составе заявок предложения по планировке, межеванию и застройке не соответствуют Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением Окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, и нормативам градостроительного проектирования.
Комиссия считает обоснованными доводы комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о том, что в предложениях ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, а в предложениях ООО «Балтийская звезда» содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный. Кроме того ООО «Балтийская звезда» предлагает разместить очистные сооружения в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является нарушением нормативов градостроительного проектирования.
Таким образом, ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» не представили установленные п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройки территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе и, соответственно, были обоснованно не допущены к участию в аукционе.
5.4. В соответствии с ч. 7. ст. 38.1 Земельного кодекса продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно составленному ООО «Балтюрэкспертиза» отчету по определению рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства в пос. Совхозном в центральном районе г. Калининграда, определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». В соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
ООО «ВестИнвестСтрой» имело право знакомиться с информационным сообщением о проведении аукциона, в том числе с документами на основании которых определен размер начальной цены предмета аукциона.
В соответствии с п. 5 ч. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы). Согласно п. 5 информационного сообщения о проведении аукциона установлена начальная цена выкупа права аренды земельного участка — 19 800 000 рублей.
Таким образом, Комиссией не установлено нарушение порядка проведения аукциона в части, касающейся определения начальной цены аукциона
5.5. В соответствии с п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Согласно п. 16 информационного сообщения способом обеспечения обязательств по соблюдению максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также соблюдению максимального срока осуществления жилищного и иного строительства — банковская гарантия на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, которая предоставляется победителем аукциона до подписания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Победитель аукциона обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства, не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах Комиссия УФАС приходит к выводу о том, доводы жалобы ООО «ВестИнвестСтрой» не нашли своего подтверждения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия
РЕШИЛА:
Признать жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованной.
Председатель комиссии О.А. Боброва
Члены комиссии К.А. Кучушев
Н.С. Егорова
Н.Н. Гарькина
С.А. Ергичев
Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.
[summary] =>
[format] => full_html
[safe_value] =>
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ АНТИМОНОПОЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ПО КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
|
29 февраля 2012 года
|
№ Т - 06/2012
|
г. Калининград
|
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Калининградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьёй 18.1 Закона о защите конкуренции (далее – Комиссия) в составе:
председателя комиссии: О.А. Бобровой – руководителя Калининградского УФАС России;
членов комиссии:
К.А. Кучушева – заместителя руководителя – начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.С. Егоровой – заместителя начальника отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
Н.Н. Гарькиной – старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
С.А. Ергичева - старшего государственного инспектора отдела контроля органов власти, размещения заказов и рекламы,
с участием представителей:
- ООО «ВестИнвестСтрой» - Басовой К.В., Озерова А.С.;
- комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - Румянцева С.В., Маштакова В.А.;
- ООО «Промавтоматика» - Кондаковой Т.Л.,
рассмотрев жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» (далее также – Заявитель) на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства (далее также - Аукцион), в соответствии со ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции)
УСТАНОВИЛА:
В Калининградское УФАС России 29 февраля 2012 года поступила жалоба ООО «ВестИнвестСтрой» на действия комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
1. По мнению заявителя указанные торги проводятся организатором торгов с нарушениями порядка организации проведения торгов, установленного действующим законодательством, в том числе:
1) занижена оценка рыночной стоимости объекта;
2) решением конкурсной комиссии заявки трех участников отклонены в связи с тем, что разработанные участниками аукциона документы с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории не соответствуют правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. При этом в п. 11 уведомления о проведении аукциона указано, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». Таким образом, в связи с тем, что на данный участок уже была раннее разработана проектная документация, то выставляться он должен был сразу размежеванным под конкретные объекты. ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428, но заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе;
3) изначально условия аукциона содержали пункт об обязанности победителя аукциона передать участок в залог городу до того момента пока победитель аукциона не построит и не передаст в собственность города всю инфраструктуру построенную на участке. 17 января 2012 года в условия аукциона были внесены изменения, согласно которым победитель вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды.
2. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает доводы ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованными по следующим основаниям.
2.1. В соответствии с положениями п. 1 ст. 30.2, п.п. 1, 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ предметом оспариваемого аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не земельный участок площадью 937 гектаров. Соответственно 19,8 млн. рублей — это рыночная оценка начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства). Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определена в полном соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии со ст. 20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. «в» п. 18 указанного Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе сведения об обременениях, связанных с объектом оценки. Таким образом, использование оценщиком информации об обременениях объекта оценки, равно как и отражение такой информации в отчете об оценке, является обязательным ввиду наличия соответствующих требований правовых актов в области оценочной деятельности. Таким образом, рыночная оценка начальной цены права на заключение договоров аренды земельного участка № 39:15:000000:2428 для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена с учетом обязанностей победителя аукциона по проведению работ по обустройству территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 объектов электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инженерной инфраструктуры, а также дорог, улиц, проездов, площадей, мостов и иных объектов благоустройства территорий общего пользования в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 в установленный срок, а также с учетом обязанностей по безвозмездной передаче указанного имущества в муниципальную собственность, а также с учетом запрета на использование для строительства 29 частей охранных зон земельного участка № 39:15:000000:2428 общей площадью 84, 6022 га. С учетом изложенного, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» считает, что рыночная оценка начальной цены права на на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства определена правильно в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».
2.2. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования, т. е. должны быть выполнены в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 № 146, а также должны соответствовать действующим СНИП, СП и СанПин, в которых содержатся нормативы градостроительного проектирования.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденных решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда.
В предложении по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428, представленных ООО «Балтийская звезда», содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный, а также содержатся предложения по размещению очистных сооружений в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является грубым нарушением нормативов градостроительного проектирования.
ООО «ВестИнвестСтрой» в составе заявки на участие в аукционе представило документы, содержащие Проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, что является нарушением требований, установленных п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ и нарушением условий проведения аукциона, указанных в Информационном сообщении.
Органами местного самоуправления городского округа «Город Калининград» не принималось ни одного нормативно-правового акта об установлении либо утверждении границ Северо-западного жилого района в городе Калининграде, из которого бы следовало, что границы земельного участка № 39:15:000000:2428 совпадают с границами этого района.
Состав проекта планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленного в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не соответствует требованиям, установленным ст. 42 Градостроительного кодекса РФ по содержанию графической и текстовой части.
ООО «ВестИнвестСтрой» разработало проект планировки территории Северо-западного жилого района в городе Калининграде без соответствующего разрешения администрации городского округа «Город Калининград» с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ к составу и содержанию проекта планировки.
ООО «ВестИнвестСтрой» не представило документы, необходимые для участия в аукционе, а именно документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка № 39:15:000000:2428 и было правомерно отстранено от участия в аукционе на основании п. 2, 5 статьи 38.2 и п. 17 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
2.3 Земельный участок № 39:15:000000:2428 не входил в границы территории, по которой уже разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории.
2.4 Победитель аукциона в любом случае обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства.
3. Правительством Калининградской области в письме от 16.02.2012 года указано следующее. Площадь земельного участка, выставленного на аукцион, составляет 9671462 кв.м. С начальной ценой выкупа права аренды 19,8 млн.рублей, а цена сделки составила 21,6 млн.рублей, что является явно заниженной оценкой рыночной стоимости объекта. Кроме того, вышеуказанный участок ранее вошел в границы территории, по которой уже были ранее разработаны проект планировки территории и проект межевания территории. Заказывала данные проекты мэрия города Калининграда в организации «Никор-проект». Таким образом, сначала проект планировки был выполнен за бюджетные средства, а затем победитель выполнит ту же работу еще раз. В информационном сообщении о проведении аукциона от 22.12.2011 года содержался п. 16 об обязанности победителя аукциона передать участок в залог (залогодержатель — администрация городского округа «город Калининград») на земельный участок под комплексное освоение в целях жилищного строительства, залог права на земельные участки, образованные в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, до передачи безвозмездно в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры. Однако, в информационном сообщении от 17.01.2012 года в условия аукциона были внесены изменения, по которым победитель уже не передает участок в залог, а вносит банковскую гарантию на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона. Таким образом, получается, что вместо строительства объектов инженерной инфраструктуры на миллиарды рублей, победитель вносит банковскую гарантию на 21,6 млн. рублей.
4. ООО «Промавтоматика» даны пояснения о том, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» являются ошибочными и основаны на неверном толковании действующего законодательства.
5. В результате рассмотрения жалобы Комиссией установлено следующее.
5.1. В ходе проведения заседания представителями ООО «ВестИнвестСтрой» были сняты ранее указанные в жалобах (исх.№ 97 от 08.02.2012 года и исх. № 100 от 27.02.2012 года) претензии о нарушении процедуры проведения аукциона, занижении цены аукциона и уточнены основания жалобы. Заявитель указывает, что пунктом 11 уведомления о проведении аукциона установлено, что победитель аукциона будет разрабатывать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в течение двух лет. Таким образом, участники аукциона должны были предоставить для участия в аукционе те же самые документы, которые потом победитель аукциона будет разрабатывать в течение двух лет. Кроме того, вышеуказанный участок раннее вошел в границы территории, по которой уже были разработаны проект планировки территории и проекты межевания территории, которые заказывала администрация городского округа «Город Калининград» в организации «Никор-проект». ООО «ВестИнвестСтрой» предоставило проект планировки территории Северо-западного жилого района города Калининграда, который содержит предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 и заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была необоснованно отклонена от участия в аукционе.
5.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства регламентированы ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, в силу которой земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса. Согласно ст. 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 с учетом положений ст. 38.2 Земельного кодекса РФ. Одной из особенностей проведения аукциона является обязанность заявителей предоставлять для участия в аукционе документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса, а также согласно ч. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, п.п. 6 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан разработать проект планировки и проект межевания территории в границах указанного участка. Предложение по планировке, межеванию и застройке территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования. Проект планировки и проект межевания территории должны соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования, требованиям Градостроительного кодекса. В соответствии с п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Составление предложения по планировке, межеванию и застройке территории не требует принятия органом местного самоуправления специального решения.
Согласно информационному сообщению о проведении аукциона для участия в аукционе участники в соответствии с требованиями, установленными п. 12 ст. 38.1 и п.5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ, представляют в установленный в информационном сообщении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц); 3) документы, подтверждающие внесение задатка; 4) документы, содержащие предложение по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
Изучив материалы аукциона и заявки участников Комиссия считает, что доводы ООО «ВестИнвестСтрой» о том, что представленный в составе заявки проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде отвечает по своему содержанию требованию предоставления документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования не нашли своего подтверждения. Так, приложенный Заявителем к заявке на участие в аукционе документ - проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде - выполнен без учета данных о конкретном земельном участке. Данный документ не содержит какого-либо указания на земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:2428, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона. Таким образом, в составе заявки Заявителем не представлены какие-либо предложения относительно земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Проект планировки территории северо-западного жилого района в городе Калининграде, представленный в составе заявки ООО «ВестИнвестСтрой», не содержит предложения по межеванию территории. Кроме того, в силу п. 8, 8.1 ст. 45 и п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ право на подготовку проекта планировки территории в границах земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает только у лиц, с которыми заключены соответствующие договоры в соответствии с решением органа местного самоуправления городского округа о подготовке документации по планировке территории, которое принято на основании заявления лица, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Администрация городского округа «Город Калининград» не принимала решения, в соответствии с которым ООО «ВестИнвестСтрой» имеет право разрабатывать проект планировки ни в границах северо-западного жилого района, ни в границах земельного участка под кадастровым номером 39:15:000000:2428.
Утверждение ООО «ВестИнвестСТрой» о том, что земельный участок под кадастровым номером 39:15:000000:2428 входит в границы территории северо-западного жилого района города Калининграда не может быть принят во внимание комиссии, т.к. такие сведения отсутствуют в составе заявки.
Основания, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе, определены п. 17 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, к числу которых отнесено непредставление определенных п. 12 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений.
В соответствии с п.п. «б» п. 15 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» претендент не допускается к участию в торгах в случае представления не всех документов в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении или оформление указанных документов не соответствует законодательству РФ. Непредставление заинтересованным лицом документов, предусмотренных п. 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ, является основанием, по которому заявитель не допускается к участию в аукционе.
Оценивая полученные сведения и информацию, Комиссия приходит к выводу о том, что со стороны ООО «ВестИнвестСтрой» имело место невыполнение требований п. 5 ст. 28.2 Земельного кодекса, требований к составу заявки в соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона, в связи с чем заявка ООО «ВестИнвестСтрой» была обоснованно не допущена к участию в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:2428 в пос. Совхозном в Центральном районе г. Калининграда под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
5.3. Пунктом 5 ст. 38.2. Земельного кодекса РФ установлено, что предложения по планировке, межеванию и застройке территории в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе должны быть выполнены в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования.
В результате анализа заявок ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» установлено, что содержащиеся в составе заявок предложения по планировке, межеванию и застройке не соответствуют Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением Окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 года № 146, и нормативам градостроительного проектирования.
Комиссия считает обоснованными доводы комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о том, что в предложениях ООО «Поток», в нарушение ст. 41.5 и 43 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», содержатся предложения по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-охранной зоны ручья Менделеевского, являющегося источником питания водохранилища Менделеевского, входящего в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, а в предложениях ООО «Балтийская звезда» содержится предложение по установлению границ предлагаемой к созданию промышленной зоны без учета санитарно-защитной зоны от жилой застройки поселка Западный. Кроме того ООО «Балтийская звезда» предлагает разместить очистные сооружения в санитарно-охранных зонах ручья Менделеевского и пруда Филиппова, входящих в систему питьевого водоснабжения города Калининграда, что является нарушением нормативов градостроительного проектирования.
Таким образом, ООО «Поток» и ООО «Балтийская звезда» не представили установленные п. 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройки территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе и, соответственно, были обоснованно не допущены к участию в аукционе.
5.4. В соответствии с ч. 7. ст. 38.1 Земельного кодекса продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная оценка начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно составленному ООО «Балтюрэкспертиза» отчету по определению рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства в пос. Совхозном в центральном районе г. Калининграда, определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». В соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
ООО «ВестИнвестСтрой» имело право знакомиться с информационным сообщением о проведении аукциона, в том числе с документами на основании которых определен размер начальной цены предмета аукциона.
В соответствии с п. 5 ч. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы). Согласно п. 5 информационного сообщения о проведении аукциона установлена начальная цена выкупа права аренды земельного участка — 19 800 000 рублей.
Таким образом, Комиссией не установлено нарушение порядка проведения аукциона в части, касающейся определения начальной цены аукциона
5.5. В соответствии с п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Согласно п. 16 информационного сообщения способом обеспечения обязательств по соблюдению максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также соблюдению максимального срока осуществления жилищного и иного строительства — банковская гарантия на сумму в размере цены выкупа права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона, которая предоставляется победителем аукциона до подписания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Победитель аукциона обязан выполнить работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а банковская гарантия является способом обеспечения обязательств по соблюдению сроков такого строительства, не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах Комиссия УФАС приходит к выводу о том, доводы жалобы ООО «ВестИнвестСтрой» не нашли своего подтверждения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия
РЕШИЛА:
Признать жалобу ООО «ВестИнвестСтрой» необоснованной.
Председатель комиссии О.А. Боброва
Члены комиссии К.А. Кучушев
Н.С. Егорова
Н.Н. Гарькина
С.А. Ергичев
Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.
[safe_summary] =>
)
)
)
[field_solution_num] => Array
(
)
[field_solution_file_num] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => № Т - 06/2012
[format] =>
[safe_value] => № Т - 06/2012
)
)
)
[field_solution_preview] => Array
(
)
[field_solution_cat] => Array
(
)
[field_solution_file] => Array
(
)
[field_solution_scope] => Array
(
[ru] => Array
(
[0] => Array
(
[tid] => 47
[taxonomy_term] => stdClass Object
(
[tid] => 47
[vid] => 6
[name] => Контроль проведения торгов
[description] =>
[format] =>
[weight] => 0
[vocabulary_machine_name] => practice_areas
[rdf_mapping] => Array
(
[rdftype] => Array
(
[0] => skos:Concept
)
[name] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => rdfs:label
[1] => skos:prefLabel
)
)
[description] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:definition
)
)
[vid] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:inScheme
)
[type] => rel
)
[parent] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => skos:broader
)
[type] => rel
)
)
)
)
)
)
[field_solution_tags] => Array
(
)
[field_solution_datetime_public] => Array
(
[und] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => 2012-03-02 15:08:00
[timezone] => Europe/Kaliningrad
[timezone_db] => UTC
[date_type] => datetime
)
)
)
[field_nodes_related] => Array
(
)
[field_date] => Array
(
[und] => Array
(
[0] => Array
(
[value] => 2012-02-29 15:08:00
[timezone] => Europe/Kaliningrad
[timezone_db] => UTC
[date_type] => datetime
)
)
)
[field_simplenews_term] => Array
(
)
[rdf_mapping] => Array
(
[rdftype] => Array
(
[0] => sioc:Item
[1] => foaf:Document
)
[title] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:title
)
)
[created] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:date
[1] => dc:created
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
[changed] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => dc:modified
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
[body] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => content:encoded
)
)
[uid] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:has_creator
)
[type] => rel
)
[name] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => foaf:name
)
)
[comment_count] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:num_replies
)
[datatype] => xsd:integer
)
[last_activity] => Array
(
[predicates] => Array
(
[0] => sioc:last_activity_date
)
[datatype] => xsd:dateTime
[callback] => date_iso8601
)
)
[cid] => 0
[last_comment_timestamp] => 1333984784
[last_comment_name] =>
[last_comment_uid] => 5
[comment_count] => 0
[name] => moder
[picture] => 0
[data] => a:2:{s:7:"contact";i:0;s:7:"overlay";i:1;}
[subscriptions_notify] =>
[entity_view_prepared] => 1
[region_name] => Калининградское УФАС России
)
